Abogados expertos en procesos de Division de la Cosa Comun
Disolucion de condominio o proindiviso en separaciones y divorcios
Quién y cuándo puede pedir la división de la cosa común
Si se está de acuerdo en qué sea uno de los cotitulares el que se adjudique el inmueble, no hay que ir al Juzgado y se puede recurrir a un Notario para otorgar la correspondiente escritura de división de cosa común en base a la cual, aquel copropietario que se adjudique la totalidad del bien acontecerá pleno titular, compensando a la otra en el valor correspondiente a su parte de cuota indivisa.
Pero en el supuesto de que no existiera acuerdo entre los diferentes propietarios para resolver la situación de indivisión de la finca, la Ley permite que aquel que quiera desvincularse de la comunidad pueda acudir a los Tribunales de Justicia para ejercer la llamada “actio communi dividendo” o acción de división de la cosa común.
La regulación de esta acción de división se encuentra al artículo 552 del Código Civil de Catalunya estableciéndose con carácter genérico que la comunidad se disuelve por las causas siguientes:
a) División de la cosa o patrimonio común.
b) Reunión en una sola persona de la totalidad de los derechos.
c) Destrucción de la cosa común o pérdida del derecho.
d) Conversión en una comunidad especial.
e) Acuerdo unánime o renuncia de todos los cotitulares.
f) Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria pactados.
Sin perjuicio de las diferentes opciones, la que aquí nos interesa es la que se deriva de la división de la cosa por medio del procedimiento anteriormente comentado, teniendo que indicar que tiene la facultad para pedir la división cualquier cotitular que lo puede exigir, en cualquier momento y sin tener que expresar los motivos.
Esto siempre será así excepto que los cotitulares hayan pactado por unanimidad la indivisión, si bien tendría que ser por un plazo que no puede superar los diez años.
Si alguno de los cotitulares es menor de edad o incapaz y la división lo puede perjudicar, un Juez podrá establecer, de manera razonada, la indivisión por un plazo no superior a cinco años, momento a partir del cual se tendrá que hacer.
Hay que saber que no se podrá pedir la división cuando el objeto sobre el cual recae la comunidad es una nave o un local que se destina a plazas de aparcamiento o a trasteros de forma que cada cotitular tiene el uso de una plaza o de más de una.
PROCEDIMIENTO DE LA DIVISIÓN
Si cualquier de los cotitulares quiere proceder a la división y no se ponen de acuerdo todos ellos sobre la forma de hacerlo, tendrá que interponer una demanda judicial con el objeto de conseguir que un Juez determine como se hará la división y qué valor se otorgará al bien en concreto.
Si el bien es susceptible de adoptar el régimen de propiedad horizontal, se puede establecer este régimen adjudicando los elementos privativos de manera proporcional a los derechos en la comunidad y compensando en metálico los excesos, que no tienen en ningún caso la consideración de excesos de adjudicación, distribuyendo proporcionalmente las obras y los gastos necesarios.
También se podrá hacer la división adjudicando a un cotitular o a más de uno, el derecho real de usufructo sobre el bien objeto de la comunidad y adjudicando a otro cotitular u otros cotitulares la nuda propiedad.
Todo lo que se acaba de decir es predicable en los supuestos que la proporción de la cuota de propiedad es igual entre las diferentes partes, sean dos o más.
Cuando existe una situación desigual, el cotitular o la cotitular que lo es de las cuatro quintas partes de las cuotas o más, puede exigir la adjudicación de la totalidad del bien objeto de la comunidad pagando en metálico el valor pericial de la participación de los otros cotitulares.
El objeto de la comunidad, si es indivisible, o desmerece notablemente al dividirse, o es una colección que integra el patrimonio artístico, bibliográfico o documental, se adjudica al cotitular o la cotitular que tenga interés. Si hay más de uno, al que tenga la participación más grande.
En caso de interés y participación iguales, decide la suerte. En este caso quien se adjudica el bien tendrá que pagar a los otros el valor pericial de su participación, que en ningún caso no tiene la consideración de precio ni de exceso de adjudicación.
Si ningún cotitular tiene interés, se vende y se reparte el precio, excepto que se haya tenido que recurrir a la vía judicial. En este caso se procederá a la venta forzosa que, de no existir acuerdo entre las partes, se hará por pública subasta.
EECTOS DE LA DIVISIÓN
La división atribuye a cada adjudicatario o adjudicataria en exclusiva la propiedad del bien o del derecho adjudicado, y no perjudica las terceras personas, que conservan íntegramente sus derechos sobre el objeto de la comunidad o los que resultan después de la división. En concreto, hablamos de los que tienen alquilado el inmueble o constituida alguna carga sobre el mismo, tanto sea a nivel de hipoteca como de embargos.
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