Modificacions contractes de lloguer

Recentment s’ha aprovat el Real Decret-Llei 7/2019 amb la finalitat de recuperar les mesures que preveia el Real Decret-Llei 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer, el qual va quedar automàticament derogat el passat 24 de gener de 2019
Les modificacions que el Real Decret-Llei 7/2019 introdueix en la Llei d’Arrendaments Urbans únicament afecten als arrendaments d’habitatge habitual determinant-se que els arrendaments d’habitatges amb una superfície superior a 300 m2 o amb una renda inicial anual superior a 5,5 vegades el Salari Mínim Interprofessional anual, es regiran per la voluntat de les parts, en defecte, per la Llei d’Arrendaments Urbans, i, supletòriament, pel Codi Civil.
En conseqüència, els arrendaments d’habitatges que compleixin els requisits citats en el paràgraf anterior, no es regiran pel règim imperatiu de la Llei d’Arrendaments Urbans, sinó que es regiran pels pactes i acords que lliura i voluntàriament estableixin les parts.
A més, amb la nova regulació s’augmenta de 3 a 5 els anys de durada de la denominada pròrroga obligatòria, però en el cas que l’arrendador sigui una persona jurídica, els anys de durada de la pròrroga obligatòria s’augmenten de 3 a 7 anys.
En conseqüència, la durada mínima obligatòria dels contractes d’arrendament d’habitatge habitual passa a ser de 5 anys en el cas que l’arrendador sigui una persona física, i de 7 anys si l’arrendador és una persona jurídica.
Tanmateix, s’augmenta de 1 a 3 anys la denominada pròrroga tàcita automàtica. D’aquesta forma, en cas que ni arrendador ni arrendatari manifestin la seva voluntat de no renovar el contracte d’arrendament, un cop hagin transcorregut els 5 primers anys de duració del contracte d’arrendament, si l’arrendador és una persona física, o els 7 primers anys de duració del contracte d’arrendament, si l’arrendador és una persona jurídica, el contracte s’anirà prorrogant obligatòriament de manera anual, fins a un màxim de 3 anys més, excepte que l’arrendatari comuniqui a l’arrendador amb un mes d’antelació a la data de finalització de qualsevol de les prorrogues anuals la seva voluntat de no renovar el contracte d’arrendament.
Aquesta pròrroga tàcita no s’aplicarà en cas que, l’arrendador, almenys amb quatre mesos d’antelació a la finalització del contracte d’arrendament, o l’arrendatari, almenys amb dos mesos d’antelació a la finalització del contracte d’arrendament, comuniquin la seva voluntat de no prorrogar el contracte.
Es manté la facultat de l’arrendatari de rescindir o desistir del contracte d’arrendament un cop transcorreguts els primers 6 mesos de duració del contracte, mitjançant la notificació a l’arrendador de tal intenció amb 30 dies d’antelació com a mínim a la data en que es produeixi el desistiment.
En aquells casos en els quals l’arrendador és una persona física i vol resoldre el contracte d’arrendament de manera anticipada, perquè necessita ocupar-lo per destinar-lo a habitatge habitual per ell o per un familiar seu en primer grau de consanguinitat o per adopció o pel seu cònjuge en els casos de separació, divorci o nul·litat matrimonial, haurà de fer constar tal possibilitat en el contracte d’arrendament.
En tots els contractes d’arrendament d’habitatge habitual, l’actualització anual de la renda no podrà excedir del resultat d’aplicar la variació percentual experimentada per l’Índex de Preus al Consum (IPC) a la data de cada revisió.
En conseqüència, la renda actualitzada mai podrà ser superior a l’IPC vigent en el moment de la data de cada revisió.
S’estableix la possibilitat de que arrendador i arrendatari puguin convenir, en qualsevol moment durant la vigència del contracte d’arrendament, l’increment de la renda de lloguer per la realització d’obres de millora.
Aquest increment no suposarà la interrupció de la duració mínima obligatòria del contracte ni de la pròrroga automàtica del mateix, així com tampoc comportarà l’inici de nou del còmput dels citats terminis.
Es disposa que quan l’arrendador sigui una persona jurídica, les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte d’arrendament seran sempre a càrrec de l’arrendador.
En els contractes d’arrendament d’habitatge habitual de fins a 5 anys de duració, o de fins a 7 anys de duració si l’arrendador és persona jurídica, el valor de la garantia addicional a la fiança no podrà excedir de 2 mensualitats de renda.