Modificaciones contratos de alquiler

Recientemente se ha aprobado el Real Decreto ley 7/2019 con el fin de recuperar las medidas que preveía el Real Decreto ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, el cual quedó automáticamente derogado el pasado 24 de enero de 2019
Las modificaciones que el Real Decreto ley 7/2019 introduce en la Ley de Arrendamientos Urbanos únicamente afectan a los arrendamientos de vivienda habitual determinándose que los arrendamientos de viviendas con una superficie superior a 300 m2 o con una renta inicial anual superior a 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional anual, se regirán por la voluntad de las partes, en defecto, por la Ley de Arrendamientos Urbanos, y, supletoriamente, por el Código Civil.
En consecuencia, los arrendamientos de viviendas que cumplan los requisitos citados en el párrafo anterior, no se regirán por el régimen imperativo de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino que se regirán por los pactos y acuerdos que libra y voluntariamente establezcan las partes.
Además, con la nueva regulación se aumenta de 3 a 5 los años de duración de la denominada prórroga obligatoria, pero en el supuesto de que el arrendador sea una persona jurídica, los años de duración de la prórroga obligatoria se aumentan de 3 a 7 años.
En consecuencia, la duración mínima obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual pasa a ser de 5 años en el supuesto de que el arrendador sea una persona física, y de 7 años si el arrendador es una persona jurídica.
Aun así, se aumenta de 1 a 3 años la denominada prórroga tácita automática. De esta forma, en caso de que ni arrendador ni arrendatario manifiesten su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, una vez hayan transcurrido los 5 primeros años de duración del contrato de arrendamiento, si el arrendador es una persona física, o los 7 primeros años de duración del contrato de arrendamiento, si el arrendador es una persona jurídica, el contrato se irá prorrogando obligatoriamente de manera anual, hasta un máximo de 3 años más, excepto que el arrendatario comunique al arrendador con un mes de antelación a la fecha de finalización de cualquier de las prórrogas anuales su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento.
Esta prórroga tácita no se aplicará en caso de que, el arrendador, al menos con cuatro meses de antelación a la finalización del contrato de arrendamiento, o el arrendatario, al menos con dos meses de antelación a la finalización del contrato de arrendamiento, comuniquen su voluntad de no prorrogar el contrato.
Se mantiene la facultad del arrendatario de rescindir o desistir del contrato de arrendamiento una vez transcurridos los primeros 6 meses de duración del contrato, mediante la notificación al arrendador de tal intención con 30 días de antelación como mínimo a la fecha en que se produzca la dejación.
En aquellos casos en los cuales el arrendador es una persona física y quiere resolver el contrato de arrendamiento de manera anticipada, porque necesita ocuparlo para destinarlo a vivienda habitual por él o por un familiar suyo en primer grado de consanguinidad o por adopción o por su cónyuge en los casos de separación, divorcio o nulidad matrimonial, tendrá que hacer constar tal posibilidad en el contrato de arrendamiento.
En todos los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo (IPC) a la fecha de cada revisión.
En consecuencia, la renta actualizada nunca podrá ser superior al IPC vigente en el momento de la fecha de cada revisión.
Se establece la posibilidad de que arrendador y arrendatario puedan convenir, en cualquier momento durante la vigencia del contrato de arrendamiento, el incremento de la renta de alquiler por la realización de obras de mejora.
Este incremento no supondrá la interrupción de la duración mínima obligatoria del contrato ni de la prórroga automática del mismo, así como tampoco comportará el inicio de nuevo del cómputo de los citados plazos.
Se dispone que cuando el arrendador sea una persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento serán siempre a cargo del arrendador.
En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual de hasta 5 años de duración, o de hasta 7 años de duración si el arrendador es persona jurídica, el valor de la garantía adicional a la fianza no podrá exceder de 2 mensualidades de renta.