PART III de IV. DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN.

La división de lo común o división de la comunidad de bienes es un derecho de los copropietarios que conlleva la extinción del proindiviso o condominio, de hecho, es la causa de extinción por excelencia de las comunidades de bienes.

1. ¿Quién puede solicitar la división de lo común y cómo debe hacerlo?

El art. 552-10 CCC regula la facultad de ejercer la llamada “actio communi dividundo” o acción de división de la cosa común y establece que puede exigirlo cualquier cotitular que quiera desvincularse de la comunidad y en cualquier momento, sin necesidad de justificar sus motivos. En sentido contrario, es importante mencionar también que se admite la indivisión por plazo no superior a los 10 años siempre y cuando ésta se pacte de forma unánime. Asimismo, ésta puede establecerse judicialmente siempre que uno de los copropietarios sea un menor de edad o incapaz y la división pueda perjudicarle, por un período no superior a los 5 años. Hay que saber que no se podrá pedir la división cuando el objeto sobre el que recae la comunidad es una nave o un local que se destina a plazas de aparcamiento o trasteros de forma que cada cotitular tiene el uso de una plaza o de más de una.

El artículo 552 del Código Civil de Cataluña establece con carácter genérico que la comunidad se disuelve por las siguientes causas:

1. División de la cosa o patrimonio común.
2. Reunión en una sola persona de la totalidad de los derechos.
3. Destrucción de lo común o pérdida del derecho.
4. Conversión en una comunidad especial.
5. Acuerdo unánime o renuncia de todos los cotitulares.
6. Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria pactados.

Sin embargo, por lo que aquí nos interesa es la que se deriva de la división de la cosa común mediante el procedimiento por vía judicial referido anteriormente.

1. Procedimiento de la división

Se regula en el artículo 552-11 CCC. En primer lugar, se faculta a cualquiera de los cotitulares a instar judicialmente a la división en caso de que no se llegue a ningún acuerdo de división de la comunidad o sumisión a arbitraje. Entonces, si el bien es susceptible de adoptar el régimen de propiedad horizontal, se puede establecer este régimen adjudicando los elementos privativos de forma proporcional a los derechos en la comunidad y compensando en metálico los excesos, que en ningún caso tienen la consideración de excesos de adjudicación, distribuyendo proporcionalmente las obras y gastos necesarios.

Se puede realizar la división, también, adjudicando a uno o varios cotitulares el derecho real de usufructo sobre el bien objeto de la comunidad y adjudicando a otro cotitular u otros cotitulares la nuda propiedad. Todo esto es predicable en los supuestos en que la proporción de la cuota de propiedad es igual entre las partes.

En caso de situación desigual, el cotitular que lo es de las ⅘ partes de las cuotas o más, puede exigir que se le adjudique la totalidad del bien, pagando en metálico el valor de la participación de los demás.

El objeto de la comunidad, si es indivisible, o desmerece notablemente al dividirse, o es una colección que integra el patrimonio artístico, bibliográfico o documental, se adjudica al cotitular o cotitular de interés. En caso de pluralidad de interesados, al que tenga mayor participación.

Si ninguno de los interesados se diferencia superiormente en cuanto a participación, entonces decide la suerte. En este caso quien se adjudica el bien deberá pagar a los demás el valor pericial de su participación, que en ningún caso tiene la consideración de precio ni de exceso de adjudicación.

Si se diera el caso de que adjudicatario tiene interés entonces se vende y se reparte el precio, salvo que se haya tenido que recurrir a la vía judicial. En este caso se procederá a la venta forzosa que, de no existir acuerdo entre las partes, se realizará por pública subasta.

En el marco de los cónyuges en procedimientos de separación, divorcio y nulidad matrimonial, separación de hecho o ruptura de pareja estable, cabe la posibilidad de dividir a las comunidades ordinarias considerándolas una sola.

Efectos de la división

Una vez producida la división en cuestión, se atribuye fruto de la misma a cada adjudicatario o adjudicataria en exclusiva la propiedad del bien o derecho adjudicado, sin perjudicar a los terceros que puedan existir, que conservan íntegramente sus derechos sobre el objeto de la comunidad o los que resultan una vez efectuada la división.

Hay que tener en cuenta cuáles son los efectos que se derivan:

- Cada adjudicatario queda exclusivamente la propiedad del bien o derecho adjudicado.
- La división no perjudica a terceros puesto que conservan los derechos sobre el objeto.
- Los titulares de créditos contra cualquiera de los cotitulares pueden concurrir a la división, así como impugnarla si se hace en fraude a sus derechos pero no pueden impedirla.
- Los cotitulares están obligados recíprocamente y en proporción a sus derechos a garantizar su conformidad por defectos jurídicos y materiales de los bienes adjudicados.