PARTE II de IV. LA DISOLUCIÓN DEL PROINDIVISO O CONDOMINIO. EL PROCEDIMIENTO.

La disolución del condominio debe entenderse como su extinción y, ésta, puede producirse por las siguientes causas:

1. Consolidación: tiene lugar cuando uno solo de los comuneros hace suyas las cuotas o porcentajes de los demás o todos ellos las transmiten a un tercero.
2. Pérdida o destrucción de lo común.
3. Renuncia de los comuneros a la cosa común.
4. División de lo común.

El arte. 400 del Código Civil faculta al copropietario para solicitar la disolución de la cosa común en cualquier momento, siempre y cuando la división de la cosa no suponga su inservibilidad.

Así pues, la facultad de solicitar la división de lo común se encuentra limitada, en primer lugar, por la posible división de la misma (no supuestos de indivisibilidad). En segundo lugar, por la existencia de algún pacto de conservación en relación con la cosa, recordando que el mismo no puede ser superior a 10 años.

Por tanto, muy importante ver si nos encontramos ante un bien divisible o indivisible. Cuando nos encontramos ante proindiviso de bienes divisibles no habrá, por lo general, grandes problemas ya que se puede asignar a cada parte un porcentaje del bien de acuerdo con su cuota. De forma principal, esta división se regirá por acuerdo de los comuneros y, en su defecto, se procederá mediante procedimiento judicial de división de la cosa común. En este caso es suficiente con que uno de los herederos solicite la venta del bien para que se inicie.

En cambio, en relación con el proindiviso de bienes indivisibles, como el caso de una vivienda, puede llevar a la existencia de mayor problemática o complicación ya que, al no ser posible la división, habrá que proceder a la disolución. En este sentido, también se regirá preferentemente por acuerdo de los comuneros adjudicando a uno de los copropietarios lo común indivisible, que éste deberá indemnizar al resto por el valor de su cuota o bien, se puede proceder a la venta a un tercero y repartirse el precio obtenido.

En caso de que los comuneros no lleguen a un acuerdo, situación bastante habitual especialmente en el ámbito de la familia, la extinción del condominio por vía de procedimiento judicial de división de la cosa común es la única solución. En este caso, se presentará una demanda de división de lo común. Sin embargo, para evitar el juicio se celebrará un acto de conciliación donde se intentará llegar a un acuerdo y que una de las partes ceda y, de no resultar posible, entonces se podrá instar la acción judicial de división de la cosa común que terminará con la subasta del bien común y el posterior reparto del precio de acuerdo con las cuotas de propiedad.