Si s’està d’acord en què sigui un dels cotitulars el que s’adjudiqui l’immoble, no cal anar al Jutjat i es pot, recórrer a un Notari per tal d’atorgar la corresponent escriptura de divisió de cosa comú en base a la qual, aquell copropietari que s’adjudiqui la totalitat del bé esdevindrà ple titular, compensant a l’altra en el valor corresponent a la seva part de quota indivisa.

Però en el cas que no existís acord entre els diferents propietaris per resoldre la situació d’indivisió de la finca, la Llei permet que aquell que vulgui desvincular-se de la comunitat pugui acudir als Tribunals de Justícia per exercir l’anomenada “actio communi dividundo” o acció de divisió de la cosa comuna.

La regulació d’aquesta acció de divisió es troba a l’article 552 del Codi Civil de Catalunya establint-se amb caràcter genèric que la comunitat es dissol per les causes següents:

a) Divisió de la cosa o patrimoni comú.

b) Reunió en una sola persona de la totalitat dels drets.

c) Destrucció de la cosa comuna o pèrdua del dret.

d) Conversió en una comunitat especial.

e) Acord unànime o renúncia de tots els cotitulars.

f) Venciment del termini o compliment de la condició resolutòria pactats.

Sense perjudici de les diferents opcions, la que aquí ens interessa és la que es deriva de la divisió de la cosa per mitjà del procediment anteriorment comentat, havent d’indicar que té la facultat per a demanar la divisió qualsevol cotitular que ho pot exigir, en qualsevol moment i sense haver d’expressar-ne els motius. Això sempre serà així excepte que els cotitulars hagin pactat per unanimitat la indivisió, si bé hauria de ser per un termini que no pot superar els deu anys.

Si algun dels cotitulars és menor d'edat o incapaç i la divisió el pot perjudicar, un Jutge podrà establir, de manera raonada, la indivisió per un termini no superior a cinc anys, moment a partir del qual s’haurà de fer.

Cal saber que no es podrà demanar la divisió quan l'objecte sobre el qual recau la comunitat és una nau o un local que es destina a places d'aparcament o a trasters de manera que cada cotitular té l'ús d'una plaça o de més d'una.

PROCEDIMENT DE LA DIVISIÓ

Si qualsevol dels cotitulars vol procedir a la divisió i no es posen d’acord tots ells sobre la forma de fer-ho, haurà d’interposar una demanda judicial amb aquesta finalitat per aconseguir que un Jutge determini com es farà la divisió i quin valor s’atorgarà al bé en concret.

Si el bé és susceptible d'adoptar el règim de propietat horitzontal, es pot establir aquest règim adjudicant els elements privatius de manera proporcional als drets en la comunitat i compensant en metàl·lic els excessos, que no tenen en cap cas la consideració d'excessos d'adjudicació, distribuint proporcionalment les obres i les despeses necessàries.

També es podrà fer la divisió adjudicant a un cotitular o a més d'un, el dret real d'usdefruit sobre el bé objecte de la comunitat i adjudicant a un altre cotitular o uns altres cotitulars la nua propietat.

Tot el que s’acaba de dir és predicable en els supòsits que la proporció de la quota de propietat és igual entre les diferents parts, en siguin dues o més.

Quan existeix una situació desigual, el cotitular o la cotitular que ho és de les quatre cinquenes parts de les quotes o més, pot exigir l'adjudicació de la totalitat del bé objecte de la comunitat pagant en metàl·lic el valor pericial de la participació dels altres cotitulars.

L'objecte de la comunitat, si és indivisible, o desmereix notablement en dividir-se, o és una col·lecció que integra el patrimoni artístic, bibliogràfic o documental, s'adjudica al cotitular o la cotitular que hi tingui interès. Si n'hi ha més d'un, al que hi tingui la participació més gran.

En cas d'interès i participació iguals, decideix la sort. En aquest cas qui s’adjudica el bé haurà de pagar als altres el valor pericial de la seva participació, que en cap cas no té la consideració de preu ni d'excés d'adjudicació.

Si cap cotitular no hi té interès, es ven i es reparteix el preu, excepte que s’hagi hagut de recórrer a la via judicial. En aquest cas es procedirà a la venda forçosa que, de no existir acord entre les parts, es farà per pública subhasta.

EFECTES DE LA DIVISIÓ

La divisió atribueix a cada adjudicatari o adjudicatària en exclusiva la propietat del bé o del dret adjudicat, i no perjudica les terceres persones, que conserven íntegrament els seus drets sobre l'objecte de la comunitat o els que en resulten després de la divisió. En concret, parlem dels que tenen llogat l’immoble o constituïda alguna càrrega sobre el mateix, tan sigui a nivell d’hipoteca com d’embargaments.

Si desitja tenir més informació, el despatx BONET ADVOCAT l’ajudarà a resoldre tots els dubtes i, si ens diposita la seva confiança, es posaran tots els recursos al seu abast per aconseguir el millor resultat en defensa dels seus interessos.